Modal Usaha Kos-Kosan Mahasiswa 2026

Berapa modal usaha kos-kosan (leasehold) yang realistis di 2026? Estima menyediakan 3 pilihan skala modal jujur: Skala Hemat (Standar Non-AC 10 Kamar) ~Rp 137–138 juta untuk validasi kampus sub-urban (sewa bangunan Rp 45M/thn di muka, capex renovasi & furnitur Rp 71,5M, 9 kamar terisi [90% okupansi] @ Rp 1,05M/bln, laba ~Rp 2,53 jt/bln, PB Ramp-Up ~57,2 bln / ~4,8 thn), Skala Realistis (AC Full Furnished 20 Kamar Dago ★) ~Rp 447–448 juta untuk kawasan kampus Dago Bandung (sewa bangunan 20 kamar Rp 125M/thn di muka, capex Rp 262,9M [renovasi, AC, furnitur, CCTV, PLN token], 17 kamar terisi [85% okupansi] @ Rp 1,8M/bln, sinking fund AC Rp 1,5M, penjaga live-in Rp 2,2M, laba ~Rp 10,46 jt/bln, PB Ramp-Up ~45,1 bulan / ~3,8 tahun — MATCH 100%), serta Skala Pro (Exclusive En-Suite 35 Kamar) ~Rp 1,08–1,09 Miliar untuk commercial hub (sewa bangunan Rp 280M/thn di muka, capex Rp 668,25M [KM dalam, smart lock, solar water heater], 30 kamar terisi [85% okupansi] @ Rp 2,8M/bln, laba ~Rp 37,75 jt/bln, PB Ramp-Up ~30,5 bulan / ~2,5 tahun).

Properti & OlahragaBaru3 skala · kos-kosan 🏠📍 Dago, BandungModel: kuantitas · ~Rp 60.000

Lokasi & harga di preview adalah default template. Di skenario, ubah kota (UMR), sewa, dan channel fee. Untuk ide di luar template siap pakai, gunakan Mulai dari Nol (pilih jenis usaha + kota + tempat → angka awal acuan, wajib cek harga di lokasi).

⚡ Skenario Readyproperti

Mulai Simulasi Kos-Kosan

Buka kalkulator interaktif Estima untuk mengedit modal, sewa ruko, gaji owner, dan proyeksi balik modal.

Pilihan Skala Presets

Hemat — Standar Non-AC (10 Kamar)~Rp137–138 jt*

Realistis — AC Full Furnished (20 Kamar)~Rp447–448 jt*

Pro — Exclusive En-Suite (35 Kamar)~Rp1,08–1,09 Miliar*

Estimasi Modal Awal

Rp 448 jt

Estimasi Omset / Bln

Starter & PRO

Opex Bulanan

Starter & PRO

Estimasi Laba Bersih

Starter & PRO

Estimasi Balik Modal

Starter & PRO

Modal awal adalah teaser gratis. Omset, opex, laba, BEP, red flags, dan PDF tersedia di Starter & PRO.

Analisis lengkap tersedia di Starter & PRO

Upgrade untuk membuka estimasi omzet, opex, laba, BEP, red flags, biaya tersembunyi, dan laporan PDF.

Sesuaikan lokasi, harga, dan target penjualan Anda sendiri di simulasi interaktif.

💳 Fee channel & pembayaran (bukan cuma “MDR 20%”)

Di Estima, fee diisi sebagai % efektif dari total omzet. Komisi GoFood/Grab/ShopeeFood (~5%) hanya berlaku di porsi order app — jika 30% omzet lewat ojol, fee total ≈ 6% omzet, bukan 20%. QRIS/tunai offline biasanya ~0%. Untuk model ini, fee app jarang setinggi F&B delivery.

Transfer 0% · 0%Ada OTA/listing · 3%

Transfer 0%: Sewa kamar biasanya transfer bank. Biaya admin bank kecil → opex, bukan MDR omzet.
Ada OTA/listing: Sebagian okupansi lewat platform listing (fee hanya di porsi itu).

HPP F&B jujur sering ~48–50% dan sudah termasuk waste/sisa — jangan menambah baris waste terpisah jika HPP sudah gemuk. Refund/order batal ojol: pakai buffer promo/opex, bukan field terpisah wajib. Atur fee di skenario lewat chip atau kalkulator campuran channel.

⚠️

Pernyataan & Sanggalan (Disclaimer)

Kalkulasi dan rincian biaya yang disajikan di atas bersifat **simulasi estimasi kasar** untuk membantu perencanaan awal. Estima tidak menjamin atau memproyeksikan hasil keuangan rill usaha Anda. Hasil riil di lapangan dapat berbeda dipengaruhi lokasi spesifik, hasil negosiasi vendor, retribusi setempat, serta fluktuasi ekonomi pasar.

Pertanyaan Umum

Berapa modal usaha kos-kosan (leasehold)?▾

Untuk skala mikro Hemat (kos non-AC 10 kamar), modal awal berkisar Rp 137–138 juta. Untuk skala standar Realistis (kos AC full furnished Dago 20 kamar), modal total berkisar Rp 447–448 juta, dan skala Pro (kos exclusive en-suite 35 kamar) berkisar Rp 1,08–1,09 Miliar.

Mengapa Payback Ramp-Up Engine (45,1 bulan / ~3,8 tahun) sangat krusial dipahami?▾

Dalam bisnis kos berbasis sewa bangunan (leasehold), masa balik modal membutuhkan waktu ~3,8 tahun. Oleh karena itu, kontrak sewa dengan pemilik properti idealnya minimal 8–10 tahun dengan hak perpanjangan flat dan klausul kompensasi sisa sisa nilai renovasi (clawback clause) agar Anda bisa memanen keuntungan di tahun ke-4 hingga ke-10.

Bagaimana status Gaji Penjaga Kos Rp 2,2 juta/bulan terhadap UMK Bandung (Rp 4,74M)?▾

Alokasi Gaji Penjaga Kos Rp 2.200.000/bulan di skala Realistis mengasumsikan penjaga live-in (diberi fasilitas kamar gratis di lokasi + tugas kebersihan ringan). Jika penjaga kos bekerja full-time non-live-in setara UMK Bandung, opex bertambah ~Rp 2,79M/bulan dan laba bersih operasional menjadi ~Rp 7,67 jt/bulan.

Mengapa Sinking Fund AC & Building Maintenance (Rp 1,5 juta/bulan) wajib dimasukkan?▾

20 unit AC yang menyala 12–24 jam harian serta pompa air dan atap bangunan mengalami keausan teknis. Menyisihkan Rp 1.500.000/bulan mencegah kejutan biaya penggantian kompresor AC atau perbaikan bocor di tengah jalan.

Siapa yang menanggung PPh Final Sewa 10%?▾

PPh Pasal 4 ayat (2) final atas sewa bangunan (10%) secara aturan dipotong dari pembayaran sewa pemilik. Di kontrak notaris, pastikan harga Rp 125M/tahun sudah mencakup PPh Final atau negosiasikan agar tidak di-gross-up kepada Anda sebagai penyewa.